الإيجار في اليمن: هل يحق للمؤجر رفع الإيجار أو إخراج المستأجر؟ حقوق الطرفين بالقانون
تحكم الإيجار في اليمن قاعدتان: القانون المدني رقم 14 لسنة 2002م بأحكامه العامة، وقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 22 لسنة 2006م وتعديلاته الذي يُقدَّم في إيجار المباني. أهم ما يجب معرفته: عقد الإيجار يُكتب (المادة 12 من القانون 22)، والأجرة بالاتفاق ولا يجوز للمؤجر زيادتها أثناء سريان العقد (المادتان 16 و25)، ولا يُخلى المستأجر قبل انتهاء المدة إلا لأسباب محددة أبرزها عدم دفع الإيجار ثلاثة أشهر بعد إنذاره (المادة 91).
العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أكثر العلاقات القانونية حساسية في اليمن، خصوصًا مع تقلب الأسعار وارتفاع الطلب على السكن. هل يحق للمالك رفع الإيجار متى شاء؟ وهل يستطيع إخراج المستأجر؟ الإجابة في نصين: القانون المدني اليمني رقم (14) لسنة 2002م، وقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم (22) لسنة 2006م وتعديلاته.
أي القانونين يُطبَّق؟
نصت المادة (754) من القانون المدني على أن أحكامه في إيجار الأماكن تُطبق بما لا يتعارض صراحةً أو ضمنًا مع قانون الإيجار الخاص، وخاصة ما يتعلق بمدة الإيجار ومقدار الأجرة. أي أن قانون 2006م هو المرجع الأول في إيجار المساكن والمحلات، ويكمله القانون المدني فيما لم ينظمه.
عقد الإيجار يجب أن يُكتب
الكتابة تحمي الطرفين: تحدد الأجرة والمدة والغرض من الاستعمال والتأمين، فيسهل إثبات أي حق عند النزاع.
الأجرة: الاتفاق أولًا، ولا زيادة أثناء العقد
تتحدد أجرة العين المؤجرة باتفاق المتعاقدين (المادة 16). لكن متى اتفقا، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر زيادة الأجرة المتفق عليها أثناء سريان العقد (المادة 25).
💡 عمليًا: إذا أراد المؤجر أجرة جديدة، فمجاله عند انتهاء مدة العقد والتفاوض على عقد جديد، لا خلال المدة المتفق عليها.
التأمين (الضمان)
يجوز للمؤجر أن يتقاضى تأمينًا أو ضمانًا يتفق عليه الطرفان (المادة 23)، ويُرد للمستأجر عند انتهاء العقد بعد خصم ما قد يكون عليه من التزامات. احرص على ذكر مبلغ التأمين وشروط رده في العقد.
التزامات المؤجر
- ضمان خلو العين من العيوب التي تمنع الانتفاع بها أو تنقصه (المادة 728 من القانون المدني).
- تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين طوال مدة العقد، وعدم مطالبته بزيادة الأجرة خلالها.
- رد التأمين عند انتهاء العقد بعد خصم المستحق.
التزامات المستأجر
- دفع الأجرة في مواعيدها المتفق عليها.
- الاستعمال فيما أُعد له: لا يجوز له أن يستعمل العين إلا في الغرض المتفق عليه أو المتعارف عليه (المادة 730 من القانون المدني)؛ فلا يحول المسكن إلى ورشة دون إذن.
- عدم التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار دون إذن المؤجر (المادة 740 من القانون المدني).
- رد العين عند انتهاء العقد: ومن يمتنع عن ردها يُعد غاصبًا ويلزمه التعويض (المادة 733 من القانون المدني).
متى ينتهي الإيجار؟
- بانتهاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار (المادة 711 من القانون المدني).
- لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر إلا فيما نص عليه القانون أو الاتفاق (المادة 714 من القانون المدني)، فيحل الورثة محل مورثهم.
- التجديد الضمني: إذا انتهى العقد وبقي المستأجر منتفعًا بالعين دون اعتراض المؤجر، تجدد العقد ضمنيًا (المادة 79 من القانون 22 لسنة 2006م).
متى يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء المدة؟
حددت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حالات يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء أثناء سريان العقد:
| السبب | الشرط |
|---|---|
| عدم دفع الأجرة | تأخر المستأجر عن دفع أجرة ثلاثة أشهر، بعد إنذاره بالدفع خلال ثلاثين يومًا |
| إساءة الاستعمال | استعمال العين بطريقة تُلحق بها ضررًا يجاوز الاستهلاك المعتاد |
| التأجير من الباطن | التأجير للغير أو التنازل عن الإيجار دون إذن المؤجر |
| الاستعمال المخالف | استعمال العين في أعمال مخالفة للشريعة أو القانون أو الآداب العامة |
⚠️ انتبه: الإخلاء لا يكون بقطع الماء والكهرباء أو تغيير الأقفال أو إخراج الأثاث بالقوة. الطريق القانوني هو المحكمة، وقد أوجب قانون المرافعات نظر دعاوى إيجار المباني على وجه السرعة (المادة 98 من قانون المرافعات).
نصائح للطرفين
- للمؤجر: اكتب العقد وحدد مدته، وأنذر المستأجر كتابيًا عند التأخر، واحتفظ بصورة الإنذار.
- للمستأجر: ادفع الأجرة بطريقة تُثبت الدفع (سند استلام أو تحويل)، ولا تؤجر من الباطن دون إذن مكتوب.
- للاثنين: صوّرا حالة العين عند التسليم لتجنب النزاع حول الأضرار عند الخروج.
هل يحق للمؤجر رفع الإيجار في اليمن؟
لا يجوز له طلب زيادة الأجرة المتفق عليها أثناء سريان العقد (المادة 25 من القانون 22 لسنة 2006م)، وله التفاوض على أجرة جديدة عند انتهاء المدة.
متى يُطرد المستأجر لعدم الدفع؟
إذا تأخر عن دفع أجرة ثلاثة أشهر بعد إنذاره بالدفع خلال ثلاثين يومًا، جاز للمؤجر طلب الإخلاء من المحكمة (المادة 91).
هل ينتهي الإيجار بوفاة المستأجر؟
لا، فعقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر إلا فيما نص عليه القانون أو الاتفاق (المادة 714 من القانون المدني).
هل عقد الإيجار الشفهي صحيح؟
أوجب القانون 22 لسنة 2006م كتابة عقود الإيجار (المادة 12)، والكتابة هي الأساس في إثبات الحقوق عند النزاع.
المعلومات الواردة في هذا المقال للتثقيف القانوني العام وفق التشريعات اليمنية، ولا تُعدّ استشارة قانونية. لكل واقعة ظروفها؛ راجع محاميًا مرخّصًا قبل اتخاذ أي إجراء.
تعليقات
إرسال تعليق